近日，香港一場突如其來的高樓建築火災再次讓大眾目光聚焦於高層住宅的安全隱憂與中國房市發展模式的深層矛盾。這場悲劇不僅暴露出超高層建築後期維護的致命缺失，更像一面鏡子映照出中國房市從「野蠻生長」到「理性回歸」的轉型陣痛。
《北向財經》報導，香港的「石屎森林」困境由來已久，這座面積僅 1,106 平方公里的城市，開發率不到四分之一，其中住宅用地佔比更是不到 7%。與之相比，北京住宅用地佔比 37%，上海、深圳均超 22%。
香港土地資源緊張的背後，是 1976 年《郊野公園條例》的深遠影響，逾 4 成土地被劃為禁止開發的郊野公園，雖為生態保護立下標桿，卻也人為壓縮了居住用地供給，地價隨之飆升，房價水漲船高，居民為「上車」被迫湧入搶房大軍，而建商與政府則透過土地財政收穫豐厚回報，香港經濟支柱由此從貿易航運轉向地產金融，李嘉誠等四大家族正是 1970 年代後靠房地產崛起的典型代表。
為因應土地稀缺，香港探索出一套獨特的地產模式；一是瘋狂「拔高」，從 1980 年代起，30 層以上的超高層住宅如雨後春筍般在九龍、港島密集生長，「石屎森林」成為城市名片；二是推行預售制 (即「賣樓花」)，讓開發商在房屋未建成甚至打地基時便收取款項，極大緩解資金壓力；三是實行公攤制，將電梯間、走廊等公共區域成本計入房價，以此提高土地利用率。這三招組合拳雖最大化了土地價值，卻也為後續隱患埋下伏筆。
如今，這套被中國建商奉為「圭臬」的模式正面臨嚴峻挑戰。中國商品房興起之初，香港的四大家族被視為行業標桿，期房銷售、公攤制、高層住宅等做法被廣泛複製，但隨著時間推移，高層住宅的維護難題逐漸浮出水面。
以香港此次失火的宏福苑為例，這座建於 1983 年的 8 棟超高層建築，早在 2016 年就被查出外立面翻新，卻直至 2024 年才確定方案，僅更新外皮一項便得花費 3.3 億港幣，但這只是冰山一角，因為除了外觀翻新之外，還有更換電梯、改造供水供電系統、地下車庫加固等等，五花八門大大小小的後續維護，哪樣都少不了。
保守計算，以高層住宅 70 年的生命周期，累計剛性支出要達到房價的 30% 至 50%，相當於再買半套房。
更棘手的是，這些費用多集中在房屋使用 20 年後，而前期住戶可能幾乎無需承擔，後期卻可能面臨每隔兩三年便需繳納數萬甚至十幾萬元的維護壓力。安全風險隨之加劇。樓越高，後期施工難度越大，維護不到位極易引發安全隱憂。
2022 年，中國修訂《住宅專案維修經費管理辦法》，明確將定期驗樓和修繕列為強制措施，且費用由業主負擔。當大量高層住宅逐漸邁過 20 年門檻，維護問題已從「潛在風險」變為「現實挑戰」。
轉折正在發生。近年來，中國房市正逐步告別對香港模式的依賴，張家口、衡陽等地試點取消公設，改為按房內面積計價；青島、溫州等地開始限制預售制度。今年 5 月 1 日，住建部發布《住宅項目規範》，明確規定新建住宅高度原則上不超過 80 公尺 (約 26 層)。這些舉措釋放出清晰訊號——低密度的洋房與小高層，將成為未來市場的主流。
中國房市花了 20 年時間解決「有房住」的問題，如今正邁向「住得好」的新階段，而香港模式的淡出並非倒退，而是產業走向成熟、健康發展的必然選擇，宏福苑大火或許正是推動轉型的關鍵契機。
新聞來源 (不包括新聞圖片): 鉅亨網