瑞銀發表報告指出，繼美國聯儲局減息25點子及金管局調整隔夜貼現率後，香港銀行宣布下調最優惠利率12.5點子至5.125%(原為5.25%)，此舉符合市場普遍預期。調整後，新造住宅按揭利率將從3.5%降至3.375%。根據芝商所數據，市場預期聯儲局至2026年12月將累計減息142點子。滙豐近期推出2.73%的3年或5年期定息按揭計劃，反映實際按揭成本或於2026年底降至約2.7%水平。以最新租金回報率3.7%計算，正利差將從當前20點子擴闊至約100點子。瑞銀預期持續減息將支持短期住宅成交量，利好發展商及高負債企業(如信置(00083.HK) -0.100 (-0.980%) 沽空 $4.57百萬; 比率 13.636% 、恒地(00012.HK) -0.340 (-1.206%) 沽空 $2.42千萬; 比率 30.550% 、恒隆地產(00101.HK) -0.050 (-0.564%) 沽空 $6.68百萬; 比率 17.473% 及嘉里建設(00683.HK) -0.200 (-0.937%) 沽空 $1.76百萬; 比率 10.207% 。
瑞銀透過統計模型分析過去29年HIBOR與住宅交易量(包括私樓一、二手市場)的關聯性。回歸結果顯示，HIBOR每下跌100點子與住宅銷售量約8%的增長呈負相關。隨著聯儲局開啟減息周期，瑞銀預期一個月HIBOR將從當前3.4%降至2025年底的2.2%，並於2026年底進一步降至1.6%。據此推算，未來12個月住宅銷售量較過去12個月平均水平將額外增長14%。
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2025年前八個月私宅成交量已錄13%至15%增長。按當前速度，2025年全年化成交量預計達19,400宗(一手)及38,000宗(二手)，相當於2018至2019年水平。然而樓價仍疲軟，CCL指數年內基本持平，主因短期供應充足。儘管發展商以更高定價推盤，買家對大幅加價接受度低。例如恒地土瓜灣站「壹沐」及太古地產(01972.HK) -0.100 (-0.454%) 沽空 $2.84百萬; 比率 5.517% 旗下柴灣「海德園」首輪銷售率僅53%至55%，實用呎價分別定於17,988港元及17,565港元，較同區二手價高出13%及22%。反之，提供折扣的項目持續獲熱烈反應。新世界(00017.HK) +0.070 (+0.843%) 沽空 $7.19百萬; 比率 12.771% 九龍城住宅「瑧博」以較「壹沐」低6%的定價推盤，超額認購達38倍。瑞銀重申2025年樓價將保持平穩，待庫存消化後，2026年或有0%至5%溫和回升。
發展商中，瑞銀看好信置、恒地及嘉里表現將優於新地(00016.HK) +0.150 (+0.159%) 沽空 $4.43千萬; 比率 19.093% 等同行(因後者股息率缺乏吸引力)。瑞銀亦偏好恒隆地產，因HIBOR下降將降低其利息支出。瑞銀將信置目標價上調14%至11.2港元，評級「買入」，反映淨資產值折讓從40%收窄至35%，支持因素包括維港滙及柏瓏銷售強勁；可能減少以股代息安排。該股現時股息率達5.8%，與恒隆地產相若，瑞銀認為市場尚未完全反映其495億港元淨現金優勢，可支持派息及高利潤土儲收購。
該行予本地地產及收租股投資評級及目標價表列如下：
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股份｜投資評級｜目標價(港元)
發展商
新地(00016.HK) +0.150 (+0.159%) 沽空 $4.43千萬; 比率 19.093% ｜買入｜96元
新世界(00017.HK) +0.070 (+0.843%) 沽空 $7.19百萬; 比率 12.771% ｜沽售｜4元
嘉里建設(00683.HK) -0.200 (-0.937%) 沽空 $1.76百萬; 比率 10.207% ｜買入｜24元
九龍倉集團(00004.HK) -0.740 (-3.165%) 沽空 $1.44百萬; 比率 33.841% ｜沽售｜16.3元
長實集團(01113.HK) +1.240 (+3.390%) 沽空 $1.84千萬; 比率 15.238% ｜中性｜31元
恒地(00012.HK) -0.340 (-1.206%) 沽空 $2.42千萬; 比率 30.550% ｜買入｜29元
信置(00083.HK) -0.100 (-0.980%) 沽空 $4.57百萬; 比率 13.636% ｜買入｜11.2元
收租股
領展(00823.HK) -0.440 (-1.078%) 沽空 $2.10千萬; 比率 6.511% ｜買入｜44.2元
港鐵(00066.HK) -0.100 (-0.374%) 沽空 $2.10千萬; 比率 24.662% ｜沽售｜24元
恒隆地產(00101.HK) -0.050 (-0.564%) 沽空 $6.68百萬; 比率 17.473% ｜買入｜9.6元
九置(01997.HK) -0.900 (-3.814%) 沽空 $8.75百萬; 比率 22.577% ｜中性｜20元
希慎(00014.HK) -0.160 (-0.990%) 沽空 $38.41萬; 比率 4.852% ｜中性｜15.7元
太古地產(01972.HK) -0.100 (-0.454%) 沽空 $2.84百萬; 比率 5.517% ｜買入｜26.1元
(ad/da)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2025-09-22 12:25。)
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