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美國12月減息預期縮減,香港樓市漸復甦
本週多位原先傾向鴿派的官員態度轉向含糊或鷹派,加上週三公布的10月會議紀要顯示,「多數」官員認為今年剩餘時間宜維持利率不變,市場對12月減息預期縮減至不足30%,一個月前為接近100%。 及後,美國...
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美國12月減息預期縮減,香港樓市漸復甦
分析員 : KGI凱基 (投資策略部, 凱基證券亞洲)
本週多位原先傾向鴿派的官員態度轉向含糊或鷹派,加上週三公布的10月會議紀要顯示,「多數」官員認為今年剩餘時間宜維持利率不變,市場對12月減息預期縮減至不足30%,一個月前為接近100%。
及後,美國公布就業數據,9月新增非農就業人數為11.9萬,高於預期5.3萬。不過,8月人數則下調至減少4千,四週移動平均處於下降趨勢,9月失業率從4.3%升至4.4%,勞動市場偏弱12月減息預期略為回升至40%。

市場對明後兩年減息預期未有太大變化,2年期債息維持於3.60%,同期10年期債息處於至4.14%,利差大致平穩。早前已提及12月將停止QT確保市場流動性。

減息預期略減,加上市場憂慮科技股估值及重新公布數據的風險,恐慌指數(VIX)在週二曾經升至23以上。輝達公布第三季業績,收入及盈利上升約60%,然而也未能緩解AI熱潮及估值的不安,環球科技股下挫。

至於傳統避險資產黃金,金價對利率比較敏感,減息預期下降短暫中斷金價升勢,但美國仍處於減息週期,同時預期M2維持增長加上QT即將完結,金價維持在$4000美元附近震盪。

隨著環球科技股回調,中港市場仍難免受壓,以及港股目前正值業績公布期,雙重因素將為市場帶來額外波動性。同時亦符合自10月份起,市場資金逐漸從升勢亮麗的科技股,轉向防守性較高的價值股,凸顯了組合多元化的重要性。

在科技股回調之時,投資者可借機了解其他行業的發展動態,例如,香港樓市。目前對於尋求真正多元化投資且不願犧牲回報潛力的全球投資者而言,香港房地產股票脫穎而出。美國利率走低將增強購買力,商業房地產面臨的不利因素正在消退,而住宅地產的基本面正穩定上升。

踏入2025年初,住宅市場表現優於早前市場的悲觀預期,一手市場交易激增,帶動年初至今住宅價格上漲2.5%。受惠於本地股市反彈帶來的財富效應,2025年首九個月的一二手市場交易量及金額均錄得超過10%至30%的按年增長。發展商採取以價換量的策略迅速去庫存,進一步活化了市場交投。

租務市場的強勁表現為樓市提供了有力支撐。目前香港住宅租金回報率接近3.7%。更為關鍵的是,市場多年來首次重現「正利差」(Positive Carry)局面,即租金回報率高於按揭利率,這顯著提升了資產的吸引力。精明的本地資金已率先佈局,同時內地買家亦強勢回歸,今年每售出的四個單位中就有一個由非本地買家購入,比例創下量化寬鬆後的新高。此外,受惠於海外學生配額增加及人才引進計劃,租金指數在過去兩年已攀升超過20%,住屋剛性需求持續升溫。

展望未來,供應端的收縮將進一步鞏固樓市前景。新土地銷售已從高峰期的每年2.5萬個單位大幅降至約1萬個,預計兩年後預售市場將出現結構性供不應求。商業地產方面,寫字樓吸納量因金融業擴張及內地企業進駐而改善,租金調整帶來的拖累正在減退。從投資配置角度看,香港地產股與全球主要指數的相關性低,能提供真正的分散投資效益。考慮到主要發展商股息率普遍超過5%,雖然股價已反映部分利好前景,但板塊估值目前仍具吸引力。


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更新日期為: 2023年1月6日